План по объемам строительства в Самарской области пересмотрен. Если в 2019 году власти поставили перед девелоперами задачу ввести в эксплуатацию почти 2 миллиона квадратных метров жилья, то уже в 2024 эта цифра должна вырасти до 2 млн 700 тысяч. А всего за 5 лет в 63-м регионе должно быть введено свыше 14 млн кв. м жилья. Если планы осуществятся, то это будет исторический максимум. Между тем, уже с 1 июля 2019 года в России начинают действовать новые требования для застройщиков - механизм эскроу-счетов. Девелоперы не смогут работать на средства дольщиков, а должны будут размещать их в банках, взамен получая проектное финансирование.
У 89-ти действующих на рынке жилья Самарской области компаний осталось только 4 месяца для адаптации к работе по новым правилам. Переход на проектное финансирование вновь строящихся объектов произойдет уже с 1 июля. По закону девелоперы не смогут возводить дома на деньги дольщиков, а должны будут замораживать их на эскроу-счете в банке, взамен получая целевой кредит.
- Не все соглашаются с этим сценарием - некоторые готовы под залог брать проценты и выходить на рынок с готовым жильем. Думаю, это тоже разумный план, не подставляя дольщиков, обеспечивать рынок готовым жильем, - рассказал генеральный директор ЗАО "Тольяттистройзаказчик" Владимир Гусев.
Базовая ставка по такому займу составит 11%. При этом застройщик для получения кредита должен будет пройти процедуру соответствия трем критериям - ликвидности проекта и темпам продаж, возможности внесения дополнительных залогов и поручительств, а также собственных средств - в среднем они должны составлять 15% от общей стоимости объекта. С учетом этих требований в зоне риска оказалось больше четверти актуальных жилищных проектов - 77 из 257.
- Как мы «выбиваем» нормальные условия? Нужно идти в несколько банков. Все будет зависеть от того, как будут организованы продажи. Действительно, там методика такая - если будет привлечено много денег, то ставка будет уменьшаться. Мы, допустим, взяли 11%, и начали продавать. Если у нас продажи превышают наши затраты по стройке, то ставочка уменьшается5, - пояснила финансовый директор ООО "Стройтех" Юлия Кулагина.
Таким образом, средняя ставка по целевому финансированию жилищного строительства должна составить 6-6,5%. Исключения в новых правилах делаются для уже частично построенных и реализованных объектов, где возведено 30% и продано 10% площадей. В любом случае, по оценкам экспертов, после перехода на новые правила цена метра подрастет.
- У человека появляется стопроцентная гарантия возможности возврата средств на точке, когда не дай Бог объект будет недостроен. При этом риски недостройки объекта, безусловно, есть всегда. То, что сегодня происходит - это существенный фактор, влияющий на себестоимость, это минимум - процентная ставка, допнагрузка, максимум - сокращение объема предложения. Конечно, возможны изменения в большую сторону от текущей цены, - отмечает министр строительства Самарской области Евгений Чудаев.
Однако перестраиваться под новые требования застройщикам необходимо уже сейчас. Минимальный срок рассмотрения банком заявки девелопера - 45 дней, поэтому летом можно не успеть начать новый цикл стройки, а это грозит невыполнением регионального плана по вводу жилья. Напомним, в 2019 году он составляет почти 2 млн квадратных метров.
Фото: twitter.com/Minstroy63